«Сослаться на психическое расстройство не выйдет»: Верховный суд защитил покупателя квартиры от оспаривания сделки экспертизой из уголовного дела

В сентябре 2026 года Коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ отменила сразу три судебных акта по делу о купле-продаже квартиры в Москве. Продавец пыталась вернуть жильё, ссылаясь на психическое расстройство, но единственным доказательством порока воли было заключение экспертизы из уголовного дела о мошенничестве. ВС постановил: этого недостаточно — порок воли нужно доказывать отдельно, в рамках гражданского процесса.

Что произошло

Житель Москвы приобрёл квартиру и подал иск о выселении бывшей собственницы, которая отказывалась выезжать. Ответчица предъявила встречный иск — признать договор купли-продажи недействительным. Она заявила, что в момент заключения сделки страдала психическим расстройством и не могла понимать значение своих действий (статья 177 ГК РФ). Доказательством служило заключение судебно-психиатрической экспертизы, проведённой в рамках уголовного дела о мошенничестве, возбуждённого по факту обмана, которому подверглась продавец. 

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций встали на сторону продавца: сделку признали недействительной, квартиру вернули истцу, обязав вернуть полученные по сделке деньги. Но денег у продавца уже не было — их забрали мошенники. По сути, покупатель остался без квартиры и без реальных перспектив вернуть уплаченные средства.

Почему Верховный суд не согласился

Покупатель оспорил решения в ВС, указав на два ключевых обстоятельства, которые нижестоящие инстанции проигнорировали.

Первое — разный предмет экспертизы. В уголовном деле перед экспертами стояла принципиально иная задача: установить, могла ли потерпевшая осознавать противоправные действия мошенников, понимать характер совершаемых в отношении неё действий и давать показания. Для гражданского же спора нужен ответ на другой вопрос: могла ли продавец в конкретный момент подписания договора осознанно распоряжаться своим имуществом. Один предмет исследования не подменяет другой. 

Второе — лишение покупателя процессуальных прав. Покупатель не имел в уголовном деле никакого статуса — ни свидетеля, ни потерпевшего, ни подозреваемого. Следовательно, он не мог ознакомиться с материалами дела, заявить ходатайства, оспорить экспертизу или попросить о назначении повторной. Фактически суд лишил его возможности оспорить доказательство, на котором строилось решение против него.

Кроме того, Верховный суд напомнил: при разрешении таких споров суд обязан исследовать доказательства для определения действительной воли стороны на заключение договора, а не ограничиваться обстоятельствами, установленными в рамках уголовного дела. Три инстанции механически перенесли выводы уголовной экспертизы в гражданский процесс — и это стало существенной ошибкой. 

Коллегия по гражданским делам отменила все принятые по делу судебные акты и направила дело на новое рассмотрение. 

Параллель с «делом Долиной»

Сюжет почти дословно повторяет резонансное дело певицы Ларисы Долиной. Там тоже продавец оспорила сделку, ссылаясь на экспертизу из уголовного дела: эксперты установили, что из-за психологического давления мошенников Долина не могла понимать характер совершаемых в отношении неё действий. Три инстанции встали на её сторону. Но 16 декабря 2025 года ВС отменил все решения (Определение № 5-КГ25-174-К2) и указал: экспертиза из уголовного дела оценивала способность понимать противоправные действия мошенников и давать показания как потерпевшей — а не способность осознанно продавать квартиру. Кроме того, заблуждение относительно мотивов сделки не делает её недействительной (п. 3 ст. 178 ГК РФ), а добросовестность покупательницы Полины Лурье суды не исследовали. 

В новом деле применяется та же логика, но уже по статье 177 ГК РФ (психическое расстройство, лишающее способности понимать значение своих действий). Правовая суть одна: порок воли нужно доказать отдельно, и экспертиза с другим предметом исследования для этого не годится.

Что закрепил Тематический обзор ВС

В июле 2026 года Президиум ВС утвердил Тематический обзор № 12/2026 «По делам, связанным с оспариванием сделок, повлекших переход права собственности на жилые помещения». Во многом он опирается на дело Долиной и систематизирует подходы судов к «мошенническим продажам».

Ключевые правила, сформулированные в обзоре и подтверждённые новым решением:

• Для статьи 177 ГК РФ требуется самостоятельная экспертиза в рамках гражданского процесса. Заключение экспертизы из уголовного дела не подменяет собой заключение судебной экспертизы, назначаемой в порядке гражданского судопроизводства, поскольку перед экспертами ставятся разные вопросы. 
• Важно состояние именно в момент сделки. Признание сделки недействительной зависит от того, лишало ли расстройство способности понимать значение действий в конкретный момент подписания договора — а не вообще. 
• Уклонение от прохождения судебной экспертизы — основание для отказа в иске. Если продавец отказывается от экспертизы, назначенной судом в гражданском деле, ссылаясь на достаточность уголовной экспертизы, это работает против него. 
• Заключение эксперта — не истина в последней инстанции. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Даже экспертное заключение подлежит оценке в совокупности со всеми другими доказательствами по делу. 
• Принцип равной защиты. Нельзя защищать покупателя меньше только потому, что продавец стал жертвой мошенников. Если покупатель действовал с осмотрительностью, проверил документы и не мог распознать порок воли продавца, сделка остаётся в силе. 

Практические выводы

Для покупателя. Если продавец оспаривает сделку и предъявляет экспертизу из уголовного дела — это не доказательство порока воли в гражданском процессе. Можно и нужно требовать назначения самостоятельной судебно-психиатрической экспертизы, где эксперты будут отвечать на конкретный вопрос: могла ли сторона понимать значение сделки именно в момент её совершения. 

Для продавца. Психическое расстройство само по себе не делает сделку недействительной. Нужно доказать, что расстройство в конкретный момент подписания договора лишало способности осознавать свои действия. Диагноз из экспертизы по другому делу для этого недостаточен. 

Нельзя механически переносить выводы экспертизы из уголовного процесса в гражданский. Разные предметы исследования, разные процессуальные участники, разные стандарты доказывания — и это правило, которое ВС впервые сформулировал в деле Долиной, теперь применяется к новым спорам как системный подход.