Налог с продажи квартиры: сколько, когда и за что платить

Автор: юрист - Михайлов Дмитрий Сергеевич

Разберёмся, в каких случаях при продаже квартиры нужно платить налог, как его рассчитать, какие есть льготы и вычеты, а также когда и как отчитаться перед налоговой.

Кто платит налог

Налог на доход от продажи квартиры (НДФЛ) платят физические лица — как резиденты, так и нерезиденты РФ. Ставка зависит от налогового статуса:

• 13 % — для резидентов (проживающих в России более 183 дней в году) при доходе до 2,4 млн руб. в год;

• 15 % — для резидентов с доходами свыше 2,4 млн руб.;

• 30 % — для нерезидентов (независимо от суммы).

Когда налог платить не нужно

Вы освобождаетесь от уплаты НДФЛ, если квартира находилась в собственности не менее минимального предельного срока. Он составляет:

• 3 года — если квартира:

  • получена в наследство;

  • подарена близким родственником;

  • приватизирована;

  • получена по договору пожизненного содержания с иждивением;

  • является единственным жильём (на дату продажи).

• 5 лет — во всех остальных случаях.

Дополнительно от налога освобождаются семьи с двумя и более детьми (до 18 лет или до 24 лет при очном обучении), если:

• новое жильё куплено в том же году или до 30 апреля следующего года;

• площадь или кадастровая стоимость нового жилья больше старого;

• кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн руб.;

• у семьи нет другого жилья, которое по площади больше нового.

Также не нужно платить налог, если цена продажи не превышает 1 млн руб.

Как рассчитать налог

Если минимальный срок владения не истёк, налог рассчитывается с дохода от продажи. Налоговая база определяется так:

1. Узнайте кадастровую стоимость квартиры (на сайте Росреестра или через Госуслуги).

2. Умножьте её на 0,7.

3. Сравните получившуюся сумму с ценой продажи по договору.

4. Налог платится с большей из этих сумм.

Далее можно применить один из вычетов (одновременно использовать оба нельзя):

• Имущественный вычет 1 млн руб.:
  Налоговая база=Доход от продажи−1000000 руб.

• Вычет на подтверждённые расходы (если сохранились документы о покупке):
  Налоговая база=Доход от продажи−Расходы на покупку

Пример расчёта:

Квартиру купили за 4,2 млн руб., продали за 5,7 млн руб. Есть договор и платёжные документы.

Налоговая база=5700000−4200000=1500000 руб.
Налог=1500000×13%=195000 руб.

Сроки подачи декларации и уплаты налога

После продажи квартиры нужно:

1. Подать декларацию 3‑НДФЛ в налоговую до 30 апреля следующего года. Это можно сделать:

   • лично в отделении ФНС;

   • по почте (ценным письмом с описью);

   • онлайн через личный кабинет на сайте ФНС.

2. Если по декларации есть налог к уплате, перечислить его до 15 июля того же года.

Пример: квартиру продали в 2025 году. Декларацию подают до 30 апреля 2026 года, налог платят до 15 июля 2026 года.

Какие документы нужны для подачи декларации

При подаче 3‑НДФЛ понадобятся:

• паспорт и его копия;

• договор купли‑продажи;

• подтверждение получения денег (расписка, квитанция из банка);

• свидетельство о праве собственности;

• документы, подтверждающие расходы на покупку (если используете вычет «доходы минус расходы»).

Что будет, если не подать декларацию или не заплатить налог

За нарушение сроков предусмотрены штрафы:

• за несвоевременную подачу декларации — 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки (минимум 1 000 руб., максимум 30 % от суммы налога);

• за неуплату налога — 20 % от суммы недоимки (40 %, если докажут умысел);

• пени за просрочку платежа.

Если долг не погасить, налоговая направит требование, а затем начнёт взыскание через суд и приставов. Это может привести к списанию денег со счетов, аресту имущества или ограничению выезда за границу.

Особенности при долевой собственности

Если у квартиры несколько собственников, вычет зависит от способа продажи:

• По одному договору — общий вычет 1 млн руб. на всю квартиру.

• По отдельным договорам — каждый владелец имеет право на вычет 1 млн руб.

Пример: квартира в долевой собственности (по ½) продаётся за 2 млн руб. Если продавать по отдельным договорам, каждый из владельцев получит вычет 1 млн руб., и налог будет нулевым.

Вывод: налог с продажи квартиры не всегда обязателен. Прежде чем платить, проверьте срок владения, примените вычеты и убедитесь, что цена продажи не ниже 70 % кадастровой стоимости. При сомнениях проконсультируйтесь с налоговым специалистом или юристом.